こんにちは、イシンホーム佐久平店の松本です。

”立地適正化計画！？”という言葉ご存じでしょうか？

・土地を探している

・家を建てようと考えている

・実家の土地に家を建てようと考えている方

上記の方々に是非読んでいただきたい、知っておいて損はない情報です。

少し長くなりますが、「立地適正化計画」についてお伝えしていきたいと思います。

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改正都市再生特別措置法による「立地適正化計画」の作成が全国で進められています。

これからの住宅のあり方や資産価値にも大きな影響を及ぼす「立地適正化計画」が

いったいどのようなものなのでしょうか。

 

立地適正化計画？

2014年8月1日に施行された「改正都市再生特別措置法」に基づいて、

全国の自治体で「立地適正化計画」の作成が進められています。

まだ一般にはあまり馴染みがないかもしれませんが、

それぞれの地域における「将来的な住宅のあり方」を大きく左右することになりそうです。

すでにいくつかの自治体で立地適正化計画が作成・公表されているほか、

いずれは多くの人が直面する問題ですから、「何がどう変わるのか」を中心に

制度の主なポイントをお伝えしていきます。

 

立地適正化計画とは何か？

今後のまちづくりにおいて大きな障害となるのが、急激な人口減少と高齢化です。

東京都心部など一部の地域を除いて全立地適正化計画とは何か？

国的に人口減少が本格化していきますが、高齢者人口の増加はまだしばらく続く見込みです。

市町村の税収が減るのにもかかわらず福祉予算などは増大し、市町村の財政を圧迫します。

それと同時に高度成長期に整備されたインフラ設備が更新の時期を迎えているものの、

財政が厳しい状況ではなかなか手が回りません。

また、都市郊外部ではわずかな世帯が住む地区のために、年間数千万円あるいは

数億円といったインフラ整備予算が使われることもありますが、

財政難のなかで現在の都市の姿をこのまま将来も持続していくことは、

多くの市町村にとって困難な状況でしょう。

そのため、人々の住まいや公共施設、医療施設、商業施設などを

一定の範囲内に収めて「コンパクトなまちづくり」をするのと同時に、

市街地の空洞化を防止しようとするのが「立地適正化計画」です。

公共交通なども含めて都市全体の構造を見直そうとするもので、

都市計画法に基づく「市町村マスタープラン」の一部として位置づけられます。

なお、コンパクトシティなどの取り組みは以前から一部の都市で実施されていましたが、

改正都市再生特別措置法では「コンパクトなまちづくり」と「公共交通によるネットワーク」の

連携を具体的に定めるとともに、都市全体の将来像への「誘導」を図るものとしています

 

<制度の概要>

都市再生を図るために、都市機能の立地を誘導するべく作成されるマスタープラン。

「都市再生特別措置法」に基づき、市町村が作成。

立地適正化計画の対象は、原則として都市計画区域と同じ区域である。

同計画には、
ア）居住を誘導すべき区域（居住誘導区域）
イ）居住誘導区域外からの移転を支援する措置等
ウ）医療施設、福祉施設、商業施設などの都市機能増進施設の立地を誘導すべき区域（都市機能誘導区域）
エ）都市機能増進施設の立地を図るための事業や支援措置等
などが定められている。この場合、都市機能誘導区域は、居住誘導区域内に定められる。

立地適性化計画区域のうち、居住誘導区域外において3戸以上の住宅等の新改築や住宅等への用途変更、またはそのための開発行為（0.1ha以上）を行おうとする場合には、着手の30日前までに市町村長に届け出なければならない。この届出に係る行為が住宅等の立地誘導に支障がある場合には、市町村長は立地適正化のための勧告を行なうことができる。

また、立地適正化計画区域のうち居住誘導区域以外の区域（市街化調整区域を除く）で住宅地化を抑制すべき区域について、都市計画に居住調整区域を定めることができ、居住調整区域内での3戸以上の住宅等の新改築や住宅等への用途変更、またはそのための開発行為（0.1ha以上のもの）に対して、市街化調整区域と同様の規制が適用される。

 

 

都市計画区域の「一部」に「居住誘導区域」を設ける！？

立地適正化計画の内容はそれぞれの市町村で異なりますが、

それぞれの地域の実情を反映したものになるでしょう。

そのため例外が生じる場合もありますが、原則として現行の都市計画区域全体を

「立地適正化計画区域」とします。

そのため、これまで都市計画が定められていなかった市町村は、

立地適正化計画の対象外だと考えて構いません。

都市計画区域が市街化区域と市街化調整区域に分かれている場合には市街化区域、

これが分かれていない場合（非線引き区域）にはその全体を対象としたうえで、

その一部に「居住誘導区域」を設けます。

居住誘導区域は一つの市町村内に複数が設定される場合もありますが、

それぞれの居住誘導区域のなかにはさらに「都市機能誘導区域」が設定されることになります。

主要な鉄道駅、既存の中心市街地などを核にして都市機能を集め、

その周りに居住エリアを配置すると考えれば分かりやすいでしょう。

さらに、居住誘導区域の外側（市街化区域内、非線引き区域の場合は都市計画区域内）には

「居住調整区域」を配置することができます。

居住調整区域の設定は任意ですが、市街化調整区域と同様にみなすことで

居住の集積や新たな住宅地化を防止し、将来的なインフラ投資を抑制しようとするものです。

また、今後の人口増加が見込まれるような地域であっても、

土砂災害の危険性が高いところなどは居住誘導区域に含まないようにする措置がとられるほか、

任意で「跡地等管理区域」「駐車場配置適正化区域」などが設定される場合もあります。

立地適正化計画は、今後も一定の人口密度を維持して生活サービスやコミュニティを

持続的に確保しようとする区域（居住誘導区域）と、それ以外の区域の線引きです。

 

居住誘導区域外でも住宅の新築、建て替えは可能？

立地適正化計画によって「居住誘導区域に指定されなかったエリア」では、

3戸以上の住宅建築や1,000平方メートル以上の宅地開発など、

一定規模以上の行為を届出対象とすることで、住宅の集積が抑制されます。

また、居住誘導区域外でも個人宅の建て替えや、

所有する敷地への自宅新築などが制限されるわけではないため、

用途地域の指定は維持されます。ただし、必要に応じて用途地域の見直しがされるかもしれません。

「個人の住宅は建築可能」だとはいえ、居住誘導区域外で土地や既存住宅を購入する際には、

将来的なことをしっかりと考えなければなりません。

周りの公共施設や医療・福祉施設が移転し、商業施設が撤退することで、

次第に暮らしにくくなることが予想されるからです。

居住誘導区域外になるのは、原則として人口減少の深刻化が予測されているエリアですから、

加速度的に衰退が進むこともあるでしょう。

「流通性の面で考えた住宅の資産価値」は急激に落ち込み、将来的に売れない、

貸せない、処分できないといった問題になりかねません。

 

住宅用地購入の際には立地適正化計画の確認を！！！

これから住宅や土地を購入する際には、市町村における立地適正化計画の内容、

あるいは作成に向けた動きなどを確認しておくことが必要です。

まだ具体的な取り組みを始めていない市町村でも、一定の注意は欠かせません。

さらに留意しておきたいのは、立地適正化計画がその達成状況などを見極めたうえで

「都市計画や居住誘導区域を不断に見直す」としていることです。

いったん作成された計画が、数年で改定されることもあるのです。

立地適正化計画を作成したからといって市町村内の人口が増加に転じるわけではなく、

たいていは人口減少が進むなかでの見直しとなりますから、

そのたびに「居住誘導区域を徐々に縮小していく」という流れになるでしょう。

また、立地適正化計画やコンパクトシティ化の推進にあたっては

さまざまな支援措置が設けられているほか、

国土交通省を事務局にして内閣官房、復興庁、総務省、財務省、金融庁、

文部科学省、厚生労働省、農林水産省、経済産業省の10省庁が

構成する「コンパクトシティ形成支援チーム」が2015年3月に設置されています。

立地適正化計画の制度の詳細につきましては、下記の国土交通省ホームページをご覧ください。
国土交通省ホームページ（外部サイト）

 

 

実際に土地購入検討エリアの計画策定状況を見てみる↓↓↓

佐久市の立地適正化計画をチェック　☜クリックして佐久市ホームページを確認👀

小諸市の立地適正化計画をチェック　☜クリックして小諸市ホームページを確認👀

上田市の立地適正化計画をチェック　☜クリックして上田市ホームページを確認👀

 

いかがでしたでしょうか？

「立地適正化計画」これについて良く理解しておかなければ、

将来、商業施設が周りになくなって不便な立地になってしまう可能性も。

”せっかくマイホームを手に入れたのに･･･。”　後悔してしまうかもしれません。

一生暮らしていく場所なので、後悔のないよう慎重に土地選びをしてください。

 

イシンホーム佐久平店では、土地探しから皆様のマイホーム計画の

お手伝いをしております。エリアや広さ、ご予算などお気軽にご相談ください。